La Comunidad de Madrid aún tiene suelo para construir viviendas para una población como la de Sevilla

Los promotores inmobiliarios han presentado estos días a representantes de las administraciones e inversores el plan Trinity, que intenta atraer caudal a la actividad constructora basándose en tres aspectos: en Madrid existe demanda, la financiación de las entidades financieras, y se cuenta con la anciano bolsa de suelo de Europa.

¿Porqué es tan cara, entonces? Uno de los motivos es esa demanda embalsada e insatisfecha: la de unos 100.000 pisos que no se han comprado en los tres últimos abriles porque se ha pospuesto hasta que mejorase la situación. Ese desajuste entre proposición y demanda de vivienda y su relación con los precios es el principal negociador de subida de los mismos, según el Porción de España. A eso se ha unido la subida de materiales de construcción y mano de obra y la escasez de suelo, lo que ha puesto en 2024 el precio medio de la vivienda en la Comunidad de Madrid en 3.247 euros por patrón cuadrado.

Pero distintas decisiones políticas tomadas en los últimos abriles han puesto a disposición suelos para desarrollos urbanísticos importantes. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, Asprima, los número en suelos en tramitación para 260.000 viviendas, 115.000 de las cuales estarían en la ciudad de Madrid. Para desarrollarlos, será necesaria una inversión de 10.000 millones de euros para 2027, calculan.

Pero si hacen error 175.000 viviendas y se producen anualmente entre 15.000 y 17.000, serían necesarios más de diez abriles para alcanzarlo. Y para entonces, la demanda de nuevo habría superado a la proposición. Los últimos datos del INE indican que la población de Madrid ha crecido un 20 por ciento –1.162.081 habitantes– entre 2003 y 2023, y se calcula que mantendrá un crecimiento del 12,88 por ciento en los próximos 14 abriles, hasta alcanzar los 7,8 millones de habitantes, la anciano parte de ellos procedentes de movimientos migratorios, puesto que el crecimiento vegetativo será prácticamente plano según estos estudios.

Este incremento poblacional en la región hará necesario contar con viviendas para 573.738 hogares más. Eso marca una penuria de 3,2 millones de viviendas en diciembre de 2037 y un ritmo de construcción de más de 40.000 viviendas al año, triplicando lo que ahora se hace. Muchas de estas tendrán que ser encima de precios moderados, donado que existen en la ahora, de nuevo según el INE, un millón de jóvenes de 24 a 35 abriles que aún teniendo trabajo, viven con sus padres.

Esfuerzo constructivo

La pregunta ahora es ¿puede el sector inmobiliario madrileño contraer ese esfuerzo constructivo, y acontecer de 15.000 a 40.000 nuevas viviendas al año? Desde Asprima creen que sí. Según argumenta Jorge Ginés, director común de los promotores madrileños, «cada año entran 70.000 nuevos habitantes en Madrid, y la proyección es de un millón en los próximos 14 abriles; importamos concurrencia, la concurrencia viene a comportarse aquí».

Para cubrir las micción de vivienda, lo primero que necesitan es suelo. Y eso, lo hay: Asprima ha puesto en marcha una aparejo, LandCam, que monitoriza el suelo para vivienda arreglado en la región. «En la Comunidad tenemos aún suelos en mejora para 260.000 viviendas», recuerda. Suelos como los proyectos de Los Berrocales o Los Ahijones, que proceden de los abriles 90; Los Cerros, Valdecarros –«son 50.000 viviendas, es hacer la reparcelación de una ciudad completa, para 180.000 personas», como insubordinar una Pamplona, una Alcalá de Henares o un Leganés–, todos ellos en el centro de la Comunidad de Madrid. Pero asimismo hay otros, como Los Carriles, Retamar de la Huerta, Cerro del Bailable en San Sebastián, Alcorcón septentrión, Nuevo Brunete…

Una segunda intríngulis se refiere a la financiación: ¿Hay moneda para triplicar la producción de vivienda? «Preguntamos a las entidades financieras y nos dijeron que sí tenían capacidad», explica Ginés. De las promociones que se construyen para liquidación, en torno al 70 por ciento se financia por esa vía, un porcentaje que desvaloración al 50 por ciento en caso de las de arrendamiento.

La tercera pata de este mesa tiene que ver con la tramitación. Los promotores elevan sus quejas porque «la Ley de Suelo ha ido complicándose mucho» y se enfrentan, aseguran, a casos de hiperregulación. «Hay problemas normativos, el planeamiento es una manía, y sacar nuevos barrios es complicado», resume el director común de Asprima. Por eso, esperan la nueva Ley de Suelo que ha anunciado la Comunidad de Madrid, y aplauden cambios normativos en la caudal como la ingreso de las declaraciones responsables, o la digitalización en la encargo que ha conseguido impulsar los plazos: la tramitación de licencias ha pasado de 12 a 3 meses.

Otro frente descubierto es el de la judicialización del urbanística, que paraliza durante abriles las actuaciones. Confían en la anunciada ley estatal de Seguridad Jurídica, para que «quien no está interiormente del ámbito, no pueda judicializarlo», y que no se paralicen las actuaciones mientras se ve la causa justo.

Sacar las urbanizaciones delante «es casi un prodigio; para la electrificación, necesitas tres validaciones diferentes para poder ponerla en marcha; y donde hay un problema de verdad es con el agua». Pero aunque las 175.000 viviendas necesarias lleguen a construirse, Jorge Ginés no cree que eso tenga un reflexiva inmediato en los precios; en su opinión, «para destensar los precios, queda mucho tiempo».