Ampliar la proposición de suelo y de viviendas para contener los precios de traspaso y, sobre todo, de arrendamiento que no conocen techo en las zonas más tensionadas de las ciudades. Es la filosofía que inspira la futura Ley de Vivienda de Andalucía, cuyo borrador ha iniciado este martes su tramitación con la aprobación por parte del Consejo de Gobierno andaluz. Será una de las leyes sino de esta reunión. Si no hay contratiempos, verá la luz a principios de 2026, tras su aprobación por el Parlamento andaluz, donde el PP tiene mayoría absoluta.
Con esta norma autonómica se pretende contrarrestar los mercancía adversos que está teniendo la ley estatal, en vigor desde mayo de 2023, que ponía límites a los precios del arrendamiento en áreas donde las familias tienen que ajar más de un 30% de sus ingresos al cuota del arrendamiento o hipoteca.
La futura norma andaluza postura de forma decidida por la construcción de vivienda pública para atender la demanda y pone en marcha un plan de choque con una duración de cinco primaveras para desfallecer los mercancía de la norma estatal, según ha explicado la consejera de Fomento, Articulación del Comarca y Vivienda, Rocío Díaz, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Gobierno.
El «objetivo que nos hemos fijado» es poner en el mercado en torno a 20.000 viviendas en dicho periodo, una signo que, asegura, conviene tomar con cautela. Significa duplicar las 10.258 viviendas certificadas durante el quinquenio 2019-2023, que son el triple de las 3.216 edificadas en los cinco primaveras anteriores, durante la etapa de gobierno del PSOE.
¿Cómo va a ampliar la proposición de vivienda? El borrador esboza algunas fórmulas recogidas en el citado plan de choque como permitir a los ayuntamientos la construcción de viviendas públicas en arrendamiento, a precios más asequibles, en determinados suelos dedicados a dotaciones o edificios que estén en desuso, ya sean oficinas, alojamientos turísticos y inmuebles de servicios privados (como, por ejemplo, un estadio), excluyendo a las parcelas reservadas para equipamientos sanitarios o educativos en los distintos municipios. La nueva norma autorizará de forma rápida el uso residencial para edificar viviendas de protección oficial (VPO) en arrendamiento permanente. Para acelerar el trámite, no será necesario modificar los instrumentos de orden urbanística, un proceso fatigoso y dispendioso en el tiempo, sino que bastará con la solicitud de abuso para que el edificio sucio o el solar tenga un uso residencial de este tipo.
El uso de suelo dotacional para vivienda pública de arrendamiento tiene carácter voluntario, por lo que podrán atreverse los propios ayuntamientos si se acogen o no a esta medida. A preguntas de los periodistas, la consejera Rocío Díaz ha inepto que esta vía rápida para aumentar la proposición de inmuebles en arrendamiento aliente la «especulación» porque «se negociación de vivienda con precios limitados, que pretende usar parcelas y edificios que están en desuso» exclusivamente para destinarlos a VPO, ha especificado.
La Consejería de Fomento, Articulación del Comarca y Vivienda, que dirige Rocío Díaz, parte de la premisa de que el principal escollo que encuentra el mercado inmobiliario radica es la escasez de la proposición de viviendas a precios asequibles, lo que dificulta el comunicación a una vivienda digna a los jóvenes, mayores y familias vulnerables. Este borrador pretende ir a la raíz del problema y contrarrestar el «intervencionismo agresivo» de la Ley de Vivienda promovida por el Gobierno de Pedro Sánchez, que está haciendo que los propietarios retiren vivienda habitable del mercado en régimen de arrendamiento porque se ven «estimagtizados», ha manifestado la responsable autonómica.
«A diferencia de la Ley Estatal de Vivienda que, tras un año de vigencia, no ha resuelto sino agravado la situación e incluso ha invadido competencias en la materia que eran exclusivas de las comunidades autónomas», la futura ley autonómica incorpora el referido «plan de choque» durante un plazo de cinco primaveras para poner a disposición suelos y nuevas viviendas de guisa inmediata para las personas que más complicado lo tienen, con vistas a desfallecer los mercancía de la norma estatal, ha explicado la consejera.
El Parlamento puede aprobarla a principios de 2026
Para la elaboración del borrador se ha constituido una mesa de trabajo y se han mantenido reuniones con promotores, constructores, asociaciones que trabajan por la vivienda, según ha detallado la consejera. Con el inicio de su tramitación, el ulterior paso será la exposición publica del texto provisional. Los colectivos interesados tendrán dos meses de plazo para hacer alegaciones, que el equipo técnico va a contestar una a uno.
La consejera prevé que el tesina definitivo se eleve al Consejo de Gobierno andaluz en marzo de 2025, para llevarlo a posteriori al Parlamento andaluz, que tardaría en torno a un año en aprobarlo, a principios de 2026. Incluso ha habido encuentros con los grupos parlamentarios, a los que este martes se les manda el borrador.
La consejera postura asimismo por simplificar la maraña burocrática para impulsar la construcción de vivienda protegida, asimilándola a la de renta atrevido, impulsar la colaboración público-privada en la obra nueva y mejorar la administración de los demandantes de vivienda. Todo se enmarca internamente del objetivo primero de aumentar el suelo habitable para hacer viviendas a precios más baratos que los que pueden encontrarse actualmente en el mercado.
De este modo, se podrá construir VPO de forma cibernética sin privación de esperar a la aprobación de planes urbanísticos. Con esta medida, la Unión de Andalucía dilación aumentar un 20% el número de viviendas y un 10% el porcentaje de edificabilidad en aquellos suelos originariamente dotacionales que se destinen a dicho uso residencial.
La futura ley de vivienda creará la figura de las Áreas prioritarias de Vivienda en las zonas donde el mercado inmobiliario está más tensionados, como son los centros históricos de capitales como Sevilla o Málaga, en las que existen mayores dificultades para el comunicación a la vivienda. En ellas «se concentrarán todos los capital de la sucursal en forma de ayudas al arrendamiento, ayudas a la transacción o incentivos a la construcción de nueva vivienda o a la rehabilitación», así como la exposición de aprieto en el planeamiento necesario, subrayó la responsable autonómica en materia de vivienda, Rocío Díaz.
Cuatro normas se derogan
El borrador que ahora inicia su tramitación, tras una primera escalón de debate con los agentes implicados, «es una norma más actos» e «innovadora», que «no contrae el mercado, sino que lo expande y hecha de cara a la ciudadanía, escuchando al sector», destaca la titular de la cartera de Vivienda. Separado de lo constreñido de la proposición inmobiliaria, la Unión ha detectado varios problemas que pretende resolver con este nuevo situación judicial.
El primero es la «dispersión norma existente» que es atajará con la derogación de cuatro leyes y el establecimiento de una regulación más sencilla. Otros factores en cuenta es el encarecimiento del precio de los pisos para la traspaso y arrendamiento, la yerro de proposición de vivienda en régimen de arrendamiento, las trabas que los jóvenes encuentran para emanciparse, el envejecimiento del parque residencial y la carencia de espacios públicos y zonas verdes.
«No es objeto» de esta ley andaluza regular las viviendas turísticas que requieren una regulación distinto, ha puntualizado la consejera.
Para el Gobierno es prioritario solucionar un derecho fundamental recogido en la Constitución. «Ningún tesina de vida puede provenir sin una vivienda donde desarrollarlo», ha manifestado Rocío Díaz.
La futura Ley de Vivienda de Andalucía «perseguirá el compensación de la proposición de vivienda en traspaso y arrendamiento y de los distintos usos de la vivienda, defendiendo el uso residencial habitual y permanente». Para ello se incorporarán innovadoras modalidades de residencia como son los alojamientos temporales para personas que se desplazan por motivos diversos como un cambio de trabajo.
El borrador asimismo prevé hacer «un inventario único de viviendas públicas ya sean de la Unión de Andalucía, de los ayuntamientos, o de los promotores privados». Se establecerán medidas para la prosperidad de la calidad y de la eficiencia energética e hídrica de los inmuebles y para potenciar el uso de terrazas y espacios libres, que se convirtieron en refugios durante el confinamiento pandémico y que no han perdido su atractivo desde entonces. Por otra parte, se constituirá una Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda en Andalucía.
Como novedad, establece asimismo que los ayuntamientos aumenten el porcentaje que destinan de su Patrimonio Municipal de Suelo para la construcción de vivienda protegida. Para ello se va a modificar un artículo de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Comarca de Andalucía (Registro) aprobada en la pasada reunión. La código urbanística estatal establece que los propietarios de suelos urbano no consolidados y urbanizables deben ceder a la Corporación almacén el suelo correspondiente al 10% del rendimiento de la parcela. Dicha compensación se hace en especie, con la cesión de parte del suelo, o economicamente. La modificacion que se promueve establecerá que al menos el 25% de dicho rendimiento se destine a VPO.
Incluso se creará un portal informático que permita a los promotores consultar la bolsa de suelo habitable en cada municipio.
Desde el Gobierno andaluz son conscientes de la privación de desempeñarse en el problema de la vivienda. Por esta razón, el borrador incluye un plan de choque «para desempeñarse de forma inmediata y poner a disposición suelos y nuevas viviendas que distensionen la situación generada con la ley estatal».